Contrato de arrendamiento

Es el contrato por el que ambas partes se obligan recíprocamente; una llamada arrendador a conceder el uso o goce temporal de una cosa y la otra llamada arrendatario a pagar por ese uso o goce un precio cierto (art. 2398 del C. Civil).

La suma de dinero o la cosa cierta que se paga como precio se llama renta o alquiler. Pueden arrendarse todos los bienes que al usarlos no se consumen, excepto aquellos que la ley prohíbe arrendar y los derechos estrictamente personales.

Los elementos de este contrato son el uso o goce de una cosa no fungible ni consumible, que dicho uso sea oneroso y el precio cierto y determinado, llamado renta.

Capacidad

Puede arrendar todo el que tiene libre disposición de sus bienes, así como el que no siendo dueño de la cosa, tiene autorización del dueño o de la ley; el copropietario de cosa indivisa no podrá arrendar sin el consentimiento de los otros copropietarios.

Forma

Debe otorgarse por escrito. La falta de esta formalidad se imputará al arrendador.

Obligaciones del arrendador

– Entregar al arrendatario la cosa arrendada con todas sus pertenencias y en estado de servir para el uso convenido.
– Conservar la cosa arrendada en el mismo estado durante el arrendamiento, haciendo para ello todas las reparaciones necesarias.
– No estorbar el uso de la cosa arrendada, a no ser por causa de reparaciones urgentes e indispensables.
– Garantizar el uso o goce pacífico de la cosa por todo el tiempo del contrato.
– Responder de los daños y perjuicios que sufra el arrendatario por los defectos o vicios ocultos de la cosa anteriores al arrendamiento.
– No puede, durante el arrendamiento, mudar la forma de la cosa ni intervenir en el uso legítimo de ella, salvo el caso de reparaciones urgentes.

Obligaciones del arrendatario

– Pagar la renta que se venza hasta el día que entregue la cosa arrendada.
– Responder de los perjuicios que la cosa arrendada sufra por su culpa o negligencia, la de sus familiares, sirvientes o subarrendatarios.
– Servirse de la cosa solamente para el uso convenido o conforme a la naturaleza y destino de ella.
– Hacer del conocimiento del arrendador la necesidad de las reparaciones que requiera la cosa, bajo pena de pagar los daños y perjuicios que su omisión cause.
– Debe responder del incendio, a no ser que provenga de caso fortuito, fuerza mayor o vicio de construcción.
– No puede variar la forma de la cosa arrendada; si lo hace, debe, cuando la devuelva, restablecerla al estado en que la recibió.

Plazos

El arrendamiento de inmuebles destinados a casa habitación no podrá ser menor a un año, mientras que el de los destinados al comercio o a la industria no podrá exceder de veinte años.

Terminación

El arrendamiento puede terminar por cualquiera de las siguientes causas:

– Por haberse cumplido el plazo fijado en el contrato o la ley, o por estar satisfecho el objeto para que la cosa fue arrendada.
– Por convenio expreso.
– Por nulidad.
– Por rescisión.
– Por confusión.
– Por pérdida o destrucción total de la cosa arrendada, por caso fortuito o fuerza mayor.
– Por expropiación.
– Por evicción.

Rescisión

Se da en los siguientes casos:

– Falta de pago de la renta.
– Uso de la cosa en contravención con lo pactado.
– Subarriendo de la cosa sin consentimiento del arrendador.

La muerte del arrendador o del arrendatario no son causa de rescisión del contrato, salvo pacto en contrario. La transmisión de la propiedad de la cosa tampoco rescinde el contrato, debiendo pagar el arrendatario la renta estipulada al nuevo propietario, desde la fecha en que se le de el aviso de traslación de propiedad.

No deberá darse en arrendamiento una localidad que no reúna las condiciones de higiene y salubridad necesarias para la habitabilidad del inmueble. En caso contrario, se aplicarán al arrendador las sanciones procedentes.

La duración mínima de todo contrato de arrendamiento de inmuebles destinados a la habitación será de un año forzoso, que será prorrogable a voluntad del arrendatario hasta por un año más, siempre y cuando se encuentre al corriente en el pago de las rentas, salvo convenio en contrario. La renta deberá estipularse en moneda nacional y sólo podrá ser aumentada anualmente.

Cuando el importe de la renta mensual no exceda de ciento cincuenta salarios mínimos generales vigentes en el Distrito Federal, el incremento no podrá exceder del 10% de la cantidad pactada como renta mensual.

Debe pagarse puntualmente en los plazos convenidos y a falta de convenio por meses vencidos; el arrendador está obligado a entregar un recibo para cada mensualidad que el arrendatario pague.

El arrendador no podrá exigir en su caso, más de una mensualidad de renta a manera de depósito.

El contrato deberá contener cuando menos, entre otras, las siguientes estipulaciones:

– Nombre del arrendador y del arrendatario.
– Ubicación del inmueble.
– Objeto del contrato y de las instalaciones y accesorios con que cuenta.
– El monto y lugar del pago de renta; la mención expresa del destino del inmueble.
– El término del contrato.
– El monto del depósito o en su caso los datos del fiador en garantía.

El arrendador deberá registrar el contrato de arrendamiento ante la autoridad competente, debiendo entregar al arrendatario una copia, el cual, en su caso, tendrá acción para demandar el registro mencionado y la entrega de la copia del contrato.

El arrendatario que esté al corriente en el pago de la renta tendrá derecho a que, en igualdad de condiciones, se le prefiera a otro interesado en el nuevo arrendamiento del inmueble. Asimismo, tendrá derecho del tanto en caso de que el propietario quiera vender la finca arrendada.

Subarriendo

El arrendatario no puede subarrendar la cosa arrendada en todo, ni en parte, ni ceder sus derechos sin consentimiento del arrendador; si lo hiciere, responderá solidariamente con el subarrendatario de los daños y perjuicios.

Fuente: Conceptos jurídicos fundamentales de la facultad de contaduría y administración, UNAM.

Publicado en Ciencias jurídicas

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