Contrato de compraventa

Es un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir a otra llamada comprador la propiedad de una cosa o de un derecho, y éste, a su vez, se obliga a pagar por ellos un precio cierto y en dinero (art. 2248 del C. Civil).

Elementos

Consentimiento. Por regla general es un contrato consensual. Se perfecciona y obliga cuando las partes han convenido sobre la cosa y su precio, aunque la primera no haya sido entregada ni el segundo satisfecho.

Cosa. Que exista en la naturaleza, que se encuentre dentro del comercio y que esté determinada o pueda determinarse en un momento dado.

Precio. Debe ser cierto y en dinero. No puede fijarse a criterio de uno de los contratantes, pero sí se puede convenir en que lo fije un tercero o que sea el que corre en día o lugar determinados.

Si el precio de la cosa vendida se paga parte en dinero y parte con el valor de otra cosa, el contrato será de venta cuando la parte en numerario sea igual o mayor al valor de la cosa; por el contrario, si la parte en numerario fuere menor, el contrato será de permuta.

Forma

No requiere para su validez formalidad alguna, sólo tratándose de enajenaciones de inmuebles cuyo valor exceda al equivalente a trescientas sesenta y cinco veces el salario mínimo general diario vigente en el Distrito Federal en el momento de la operación y la constitución o transmisión de derechos reales estimados hasta la misma cantidad o que garanticen un crédito no mayor de dicha suma; para su validez deberán constar en escritura pública.

Si alguno de los contratantes no supiera escribir, firmará a su nombre y a su ruego otra persona con capacidad legal, no pudiendo firmar con ese carácter ningún testigo.

Capacidad

Las personas que tienen capacidad para comprar y vender, excepto las que señala la ley, dentro de los que se encuentran, entre otros, los siguientes:

Los extranjeros y las personas morales no pueden comprar bienes raíces, salvo si se sujetan a lo dispuesto por el artículo 27 Constitucional. Los magistrados, jueces y agentes del Ministerio Público no pueden comprar bienes que son objeto de los juicios en los que intervienen. Los tutores, curadores, mandatarios, albaceas, representantes, etc. no pueden comprar o vender. Los peritos o corredores en relación con los bienes en cuya venta hayan intervenido.

Obligaciones del vendedor

Transferir el dominio, entregar al comprador la cosa vendida, garantizar las calidades de la cosa y responder por la evicción.

Transferir el dominio. No basta la traslación de la posesión, es necesario, además, hacer la entrega con ánimo de enajenar y con justa causa, pues si falta la intención o la justa causa, el dominio no se transfiere.

Entregar al comprador la cosa vendida. La entrega de la cosa puede ser real, cuando consiste en la entrega material de la cosa vendida o en la entrega del título si se trata de un derecho; jurídica, cuando aún sin estar entregada materialmente la cosa, la ley la considera recibida por el comprador; y virtual, cuando el comprador acepta que la cosa vendida queda a su disposición, quedando el vendedor que la conserva como un simple depositario.

El vendedor no está obligado a entregar la cosa vendida mientras el comprador no pague el precio.

Deberá entregar la cosa en el estado en que se hallaba al celebrarse el contrato, con todos los frutos que haya producido desde entonces.

La entrega debe hacerse en el lugar convenido; si no se ha convenido ninguno, aquél en que se encontraba cuando fue vendida.

Los gastos de entrega de la cosa vendida son a cuenta del vendedor y los de su transporte a cargo del comprador, salvo pacto en contrario.

Garantizar las calidades de la cosa. El vendedor está obligado a responder al comprador de los defectos ocultos de la cosa que la hagan impropia para los usos destinados o que disminuyan de tal modo ese uso, pues de haberlos conocido el comprador no hubiera celebrado la compra.

En este caso el vendedor está obligado al saneamiento y el comprador puede exigir la rescisión del contrato y el pago de los gastos que hubiere realizado o que se le rebaje una cantidad proporcional del precio a juicio de peritos.

Responder por la evicción. El vendedor queda obligado a responder cuando el comprador es privado de todo o parte de la cosa comprada, por sentencia que cause ejecutoria, en razón de un derecho anterior a la adquisición.

Obligaciones del comprador

Recibir la cosa vendida y pagar el precio.

Recibir la cosa vendida. El comprador tiene como primera obligación recibir la cosa, si el vendedor se la entrega de acuerdo con lo estipulado en el contrato. Si el comprador se constituye en mora de recibir, abonará al vendedor el alquiler de las bodegas, graneros o vasijas en que se contenga lo vendido y el vendedor quedará liberado de conservar la cosa.

Pagar el precio. La obligación principal del comprador es el pago del precio, el cual debe cubrirse en tiempo, lugar y forma convenidos; si no se ha fijado tiempo y lugar, el pago se hará en el tiempo y lugar en que se entregue la cosa.

Derecho de preferencia y algunas modalidades

En la compraventa puede pactarse que la cosa comprada no se venda a determinada persona, pero es nula la cláusula en que se estipule que no puede venderse a persona alguna.

También puede pactarse válidamente que el vendedor se reserve la propiedad de la cosa vendida hasta que su precio haya sido pagado.

Asimismo, puede estipularse que el vendedor goce del derecho de preferencia para el caso de que el comprador quisiere vender la cosa que fue objeto de la compraventa.

El vendedor podrá ejercer este derecho dentro de tres días si la cosa fuere mueble y diez días si fuere inmueble; después de que el comprador le hubiere hecho saber de manera fehaciente lo que ofrecen por la cosa y si ésta se vendiere sin dar ese aviso, la venta es válida, pero el vendedor responderá de los daños y perjuicios causados. Igualmente cuando el objeto se venda en subasta pública, debe hacérsele saber el día, hora y lugar en que se verificará el remate. El derecho adquirido por el pacto de preferencia no puede cederse ni pasa a los herederos del que lo disfrute.

Fuente: Conceptos jurídicos fundamentales de la facultad de contaduría y administración, UNAM.