Hipoteca

Es una garantía real constituida sobre bienes que no se entregan al acreedor y que da derecho a éste, en caso de incumplimiento de la obligación garantizada, a ser pagado con el valor de los bienes, en el grado de preferencia establecido por la ley (art. 2893 del C. Civil).

Se trata de un derecho real, que indistintamente recae sobre bienes muebles o inmuebles, cuya tenencia siempre conserva el deudor.

La existencia de una hipoteca implica la de una obligación principal a la cual garantice y de la que sea accesoria. Sin embargo, puede ocurrir que la hipoteca exista separada de la obligación principal, como sucede cuando se constituye para la seguridad de una obligación futura o sujeta a condición suspensiva inscrita en el Registro Público.

La hipoteca es indivisible, en virtud de que el bien, en su totalidad y en cada una de sus partes, responde por el pago total de la deuda y de cada una de sus fracciones.

Forma

Cuando el crédito hipotecario excede de trescientas sesenta y cinco veces el salario mínimo general vigente en el Distrito Federal, la hipoteca puede otorgarse en escritura privada, ante dos testigos, y de la escritura se hacen tantos ejemplares como sean las partes contratantes.

Puede otorgarse sin necesidad de solemnidades, mediante documentos pagaderos a la orden de su dueño o al portador. Estos documentos se transmiten por endoso, en el primer caso, y por la simple entrega, en el segundo. Para que la hipoteca surta efectos contra tercero es necesario inscribirla en el Registro Público. La hipoteca constituida para la seguridad de una obligación futura o sujeta a condición suspensiva surtirá efecto contra tercero desde su inscripción.

Pueden hipotecarse los frutos y rentas, siempre que se hipoteque el inmueble que los produzca; los inmuebles por destino, siempre y cuando se hipoteque el predio al que sirven como adorno o complemento; las servidumbres, siempre que se hipotequen juntamente con el predio dominante y el usufructo.

Las hipotecas son voluntarias, cuando son convenidas entre las partes o impuestas por disposición del dueño de los bienes sobre los que se constituyen, y necesarias, cuando por disposición de ley están obligadas algunas personas para asegurar los bienes que administran o para garantizar los créditos de determinados acreedores.

Extinción

La hipoteca puede extinguirse:

– Cuando se extinga el bien hipotecado.
– Cuando se extinga la obligación a la que sirvió de garantía.
– Cuando se resuelva o extinga el derecho del deudor sobre el bien hipotecado.
– Por expropiación del bien por causa de utilidad pública.
– Por remate judicial de la finca hipotecada.
– Por remisión del acreedor.
– Por prescripción de la acción hipotecaria.

La hipoteca se extingue juntamente con la obligación principal que garantiza, la cual dura todo el tiempo que aquélla subsista; pero si la obligación principal no tuviere término para su vencimiento, la hipoteca no podrá durar más de diez años.

Mientras no se cancele la inscripción que de la hipoteca se hizo en el Registro Público, ésta sigue produciendo efectos jurídicos contra terceros.

Fuente: Conceptos jurídicos fundamentales de la facultad de contaduría y administración, UNAM.