Limitaciones al ejercicio de la propiedad
El derecho de propiedad, auque es el más amplio que pueda tener el individuo, no es absoluto porque el artículo 27 de nuestra Constitución otorga al poder público la facultad de imponer a la propiedad privada las modalidades que dicte el interés público, lo que significa que es esencialmente limitado.
Asimismo, de acuerdo con el texto del artículo 830 del Código Civil, tanto Federal como del Distrito Federal, el goce y disposición por el propietario de su derecho de propiedad se encuentra sujeto a “las limitaciones y modalidades que fijen las leyes”.
Las limitaciones del ejercicio del derecho de propiedad se derivan de las exigencias del interés público a cuya satisfacción atienden:
a) La expropiación forzosa.
b) Las relaciones de vecindad.
c) Los actos emulativos.
d) Las servidumbres públicas.
e) Las prohibiciones de adquirir y adquisición condicionada.
La expropiación forzosa
Es uno de los modos que la Administración Pública utiliza para la adquisición de los bienes que estima necesarios para la realización de sus fines. Constituye una de las más antiguas limitaciones del derecho de propiedad.
La expropiación forzosa surge de la idea de que la propiedad privada se encuentra establecida al servicio de la colectividad y sólo puede hacerse por causas de utilidad pública y mediante indemnización (artículos 27 Constitucional y 1 de la Ley de Expropiación).
La expropiación es un acto administrativo, un acto de autoridad y, como todo acto de esta naturaleza, no debe ser arbitrario, sino ajustado exactamente a la ley y a las circunstancias que lo reclaman.
La utilidad pública debe quedar demostrada y no basta el hecho de que la autoridad responsable lo afirme, sino que es indispensable que se aduzcan o rindan pruebas basadas en datos objetivos y ciertos, y no simples apreciaciones subjetivas y arbitrarias.
Las relaciones de vecindad
Con referencia a las limitaciones impuestas al ejercicio del derecho de propiedad por las obligadas relaciones de vecindad, el Código Civil establece entre otras las siguientes:
– En un predio no pueden hacerse excavaciones o construcciones que hagan perder el sostén necesario al suelo de la propiedad vecina.
– Nadie puede edificar ni plantar cerca de las plazas, fuertes, fortalezas y edificios públicos sino sujetándose a las condiciones exigidas en los reglamentos especiales de la materia.
– Nadie puede construir cerca de una pared ajena o de copropiedad fosos, depósitos de materias corrosivas, máquinas de vapor o fábricas destinadas a usos que puedan ser peligrosos o nocivos sin guardar las
distancias prescritas por los reglamentos.
– No se pueden tener ventanas para asomarse, ni balcones u otros voladizos semejantes, sobre la propiedad del vecino, prolongándose más allá del límite que separa las heredades, para no invadir la intimidad de las personas.
El propietario de un edificio está obligado a construir sus tejados y azoteas de tal manera que las aguas pluviales no caigan sobre el suelo o edificio vecino.
La Suprema Corte de Justicia de la Nación ha declarado acerca de estas limitaciones, que son inmanentes al derecho de propiedad, que no requieren declaración judicial, que los derechos que nacen de ellas tienen carácter real y que no se crean por razón de servidumbre, sino por la existencia misma de la propiedad.
Los actos emulativos
Otra limitación importante impuesta al ejercicio del derecho de propiedad está constituida por la prohibición de los actos llamados de emulación o emulativos.
Son aquellos que el propietario realiza sobre las cosas que le pertenecen o con ocasión del ejercicio de los derechos que le corresponden, con la única finalidad de perjudicar a alguien o de causarle molestias, sin obtener de esta conducta beneficio personal alguno.
El Código Civil, en su artículo 840, señala la ilicitud de estos actos, mientras que el artículo 837 preceptúa que el propietario o el inquilino de un predio tiene derecho de ejercer las acciones que procedan para impedir que, por el mal uso de la propiedad del vecino, se perjudiquen la seguridad, el sosiego o la salud de los que habiten el predio.
Las servidumbres públicas
Son limitaciones del derecho de propiedad establecidas por causa de utilidad pública. El sujeto activo es la colectividad.
Se encuentran establecidas en interés de la economía nacional, en el mejor uso de las aguas, en el de las explotaciones mineras, en el del fomento y conservación de la riqueza forestal y agrícola, para la defensa del tesoro artístico, para servir a las necesidades de la transmisión de la energía eléctrica, por las exigencias de la defensa nacional, para la expedita navegación interior y exterior, entre otras.
La prohibición de adquirir y adquisición condicionada
Estas limitaciones no se refieren al ejercicio del derecho de propiedad, sino a la adquisición de ella y tiene su origen en el artículo 27 Constitucional.
Este ordenamiento jurídico, después de afirmar que la nación tiene el derecho de imponer a la propiedad privada las modalidades que dicte el interés público, dispone lo siguiente: sólo los mexicanos por nacimiento o por naturalización y las sociedades mexicanas tienen derecho para adquirir el dominio de las tierras y aguas y sus accesiones.
Este derecho podrá ser concedido a los extranjeros siempre que convengan ante la Secretaría de Relaciones Exteriores en considerarse nacionales respecto de dichos bienes; asimismo, dicha dependencia podrá conceder autorización a los estados extranjeros para que adquieran, en el lugar permanente de residencia de los poderes federales, la propiedad privada de bienes inmuebles necesarios para el servicio directo de sus embajadas y consulados.
Las asociaciones religiosas denominadas iglesias, cualquiera que sea su credo, no podrán en ningún caso tener capacidad para adquirir, poseer o administrar bienes raíces, ni capitales impuestos sobre ellos.
Fuente: Conceptos jurídicos fundamentales de la facultad de contaduría y administración, UNAM.
